政府宏观调控与经营户努力双管齐下 中国轻纺城商务成本终于有了下降迹象

轻纺城门市部房价下跌，“捂”房炒房者急得团团转

2008-02-21

    “今年‘玩不转’了。”新年碰到沈先生的第一句话显得有些灰心。原来，沈先生手中有三间中国轻纺城门市部等待出租，房价最高的一间是联合市场一楼临街的门市部，年前花了30多万元从别人手中租下。“原来是想从中赚一把，没想到现在20万元出手也很难。”所以，正月初八一早，他就到市场里转悠，希望能找到一个合适的承租户。

　　记者从市场上了解到，从去年年底以来，中国轻纺城租房市场的出租方与承租方真是冰火两重天：一边是出租方的房价像雪球一样越来越大，一边是承租方压力太大，在租与不租间徘徊。正因为这样，本来一些炒房者准备待价而沽的门市部，现在却成了烫手的山芋。“东市场也是这样，原来租金在五六十万/年的房子，现在30多万也难出租了。”一位业内人士对记者说，“这都是炒房惹的祸。”

　　据记者了解，目前，中国轻纺城几大市场的房租都有回落，可见炒房者也是难以为继了。

　　轻纺城的炒房，就像过街老鼠，人人喊打，但却事与愿违，炒房日盛。现在，炒房者终于尝到了自己种下的苦果。

　　这是政府与经营户共同努力的结果。

　　Ａ  恶意炒作 苦了商户

　　中国轻纺城的炒房现象由来已久，市场内充斥着煽风点火的“小船户”与翻云覆雨的二房东。他们的恶意炒作直接把自己推到了经营户的对立面。

　　“像东市场的门市部，从市场公司出来（第一道拿到手）的租价是每六年十八九万元，但在那些炒房者手中转了几转后，现在的年租价在三五十万元左右，翻了10倍多。”

　　记者从市场上获悉，中国轻纺城门市部的租价，每年都在上涨，少则数万元，多则数十万元，压得经营户们喘不过气来。

　　“2006年底，北二区一楼的房租一般在十七八万元，到去年10月份租房高峰时，狂飚到20多万元，我们都不敢租了。”一位来自萧山的史姓经营户对记者说。像东市场，原本租金最高也在50万元左右，一般的门市部，年租金30多万元就能拿下，最高时暴炒到78万元，房价虚高40万元。“40万元，一般在轻纺城做生意的人，哪里能赚这么多。”史老板说，“这些二房东就是‘周剥皮’，我们辛辛苦苦一年挣来的钱，大部分就给他们了。”

　　这些二房东很多都是专业的炒房者。他们专业炒房，财大气粗，囤积居奇。据市场内知情人士透露：这些二房东本身很难从市场公司等业主处拿到一手的门市部，于是，他们从市场上大肆收购或租进门市部，然后联合炒作，哄抬房价，牟取暴利。“仅靠‘小船户’是掀不起大浪的，他们只是浮在水面的小鱼。而那些大鱼则是来自外地的‘财团’。他们一联合，房价就炒上去了。”

　　就这样，房价越炒越高，到了令经营户难以承受的地步。

　　物极必反，这次经营户们行动了。

　　“我们甚至策划过联合罢租，但由于各种原因而无果。”某商会的一位负责人对记者说。

　　虽然联合罢租无果，但移租、合租、变仓库为阵地、进小区做贸易等多种形式变通而生，一小部分甚至在家休息或移师江苏了。

　　“谁不想做生意，真是房价高得做不下去了才会考虑转移的。”这位经营户无奈的话语也许代表了众多经营户的心声。

　　对轻纺城的经营户来说，2007年更是一个多舛的年头：人民币持续升值、出口退税率下调、用工成本增加……

　　人民币对美元的汇率持续走高，人民币累计升值已经达到15％以上。“人民币持续升值，不仅压缩了我们的利润，而且增加了外贸结算的风险，一笔单子下来，只有到拿到钱了，才知道有没有钱赚。”

　　去年7月1日起，我国调整部分商品的出口退税政策。这次调整，取消了553项商品的出口退税，又下调了2268项商品的出口退税，共涉及2831项商品，大约占海关税则中全部商品总数的37%，纺织品首当其冲。根据静态计算，这次调整后，出口退税率平均水平大概下调了约2个百分点。

　　“人民币升值是一个动态的过程，持续升值，结汇时肯定要损失一些；出口退税率下调2个百分点，这是硬碰硬的损失；用工成本增加与原材料上涨又要压缩1到2个百分点。原来外贸生意的利润基本在8％以下，这样一来，我们的利润空间就更小了。”绍兴宏源外贸公司的赵经理对记者说。

　　虽然轻纺城的一些经营户千方百计提高产品附加值，增加与培育内销渠道，但这却非一日之功。很多经营户因此度日维艰。

　　又逢年底，过高的房价更是雪上加霜。“我们辛辛苦苦做一年，不如二房东们轻轻松松盖个章。”一位经营户说，“不是我们仇富，而是确实有些难以为继了。”

　　高房价成了压倒经营户的最后一根稻草。

　　于是，降低房租，降低轻纺城的商务成本成了经营户们的共同心声。

　　B  多方调控  套紧“笼头”

　　其实，绍兴县政府早就看到了这一点。“如果一个市场仅剩下不想做生意的二房东时，我们还能期待市场持续繁荣吗？所以我们希望通过政府与市场两只‘手’，给广大投资创业者更好的经营环境，更低廉的商务成本，为他们创造更丰厚的利益回报。”绍兴县领导也在为降低经营户的成本支出殚精竭虑。

　　于是增加供给与限制流转成了迫使房价这头“疯牛”静下来的两只笼头。

　　东升路改造、国际贸易区建设、服装服饰市场新建等等这些政府建设的项目都将在今明两年陆续投入使用。据了解，东升路市场区的建设，预计新建营业房面积就达11万多平方米，刨除回迁安置营业房的抵冲，营业房按每间50平方米计算，将净增1100余间。这些新增的营业房，因政府主导的因素，将有效地降低市场商务成本。 

　　为遏制炒房势头，绍兴县中国轻纺城建管委于去年7月份出台限制营业房流转的新办法，办法规定：营业房90天内不得两次转租(转让)，一年内转租(转让)不得超过两次，如果违反规定，工商部门一律不予核准营业执照的住所或经营场所。

　　这些措施逐渐起到了综合影响，轻纺城房价这头“疯牛”慢慢回归了平静。

　　另外，国家宏观调控，银根紧缩，也对轻纺城门市部的售买产生了一定影响。“原来，有很多经营户不堪房租压力，转而贷款买房，现在银行贷款紧了，经营户买房的热情也被浇灭了一半。”

　　降低商务成本，减少经营户成本支出，吸引广大客商进驻中国轻纺城，进而促进轻纺城持续健康发展，这是政府的心愿，也是广大经营户的希望。“但这只是万里长征第一步，降低中国轻纺城的商务成本还任重道远。”

　　C  打造洼地  还需时日

　　2007年是炒房者暂时的梦魇，还是经营户光明的起点？2008年，经营户、二房东、地方政府还将有怎样的博弈，人们拭目以待。但房价回归理性是市场必然，是众望所归。

　　而政府已经未雨绸缪，向这一方向迈出了坚实的步伐。

　　中国轻纺城东升路市场新建市场营业房实行低租金，低于市场价两倍以上，而且租赁坚决实行实名制，即采取“谁租赁、谁办证、谁经营”租赁模式，做到工商营业执照、税务登记证、营业房铺位证营业房准营证四证（照）齐全，名称一致。 

　　虽然如此，但并非所有的经营户都会拿到东升路高层的营业房，因为僧多粥少，而且政府设定的门槛也较高。但经营户毕竟看到了阴霾背后的阳光。

　　市场有识之士认为，现在的轻纺城，门市部还是供不应求。绍兴县委书记徐焕明也认为，轻纺城不是太大了，而是太小了。在全国各地纷纷兴建同类市场、大力扩张市场规模的同期，中国经纺城更应扩充市场，提高供给量，让市场供求达到平衡；同时控制房价，限制流转，让真正想要进场来经营的经营者有利可图，中国轻纺城会真正成为“纺织之都”。